ООО "МОСКОВСКАЯ КОЛЛЕГИЯ ЮРИСТОВ "СОЮЗ"

8 (800) 707-04-65

пн – пт с 10:00 до 18:00 по мск

пн – пт с 10:00 до 18:00 по мск

Договор купли-продажи и безопасность сделки

дата13.10.2019

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), принятый 26 января 1996 года №14-ФЗ (в редакции от 29.07.2018 года), закрепляет в статье 454 понятие договора «купли-продажи». В соответствии с указанной статьей, одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Виды договора купли-продажи

  • договор розничной купли-продажи;
  • договор поставки;
  • договор поставки для государственных и муниципальных нужд;
  • договор контрактации;
  • договор энергоснабжения;
  • договор продажи недвижимости;
  • договор продажи предприятия.

Рассмотрим более подробно и детально изучим, договор продажи недвижимости, так как при заключении данного договора возникает множество правовых коллизий. Также данный договор важен, в первую очередь, для тех, кто приобретает недвижимость и не знает всех нюансов, с которыми они могут столкнуться, как до заключения договора продажи недвижимости, так и после заключения договора.

Договор продажи недвижимости регулируется в статьях 549-558 Гражданского кодекса Российской Федерации. Под продажей недвижимости понимается обязанность передачи продавцом в собственность покупателю земельного участка, здания, сооружения, квартиры или другого недвижимого имущества. Другое недвижимое имущество регулируется статьей 130 Гражданского кодекса РФ, где под недвижимым имуществом принято понимать: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (В ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 216-ФЗ). К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Все остальные вещи, не относящиеся к недвижимому имуществу, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом».

Договор продажи недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Такие требования предъявляются в статье 550 Гражданского кодекса РФ, в случае, если форма договора не была соблюдена, то договор продажи недвижимости признается недействительным.

Многие покупатели недвижимого имущества, а именно покупки квартиры, как правило, сталкиваются с работой риэлторов. К сожалению, деятельность риэлторов на законодательном уровне должным образом не урегулирована, а многие риэлторы даже не соответствуют правилам этического кодекса риэлторов. Поэтому, чтобы обезопасить сделку купли-продажи, стоит обращаться к профессиональным квалифицированным специалистам Московской коллегии юристов «Союз», которые знают все тонкости и знают о наступлении возможных рисков. К таким относятся: покупка жилья, на которое третьи лица имеют право постоянного проживания; покупка жилья, находящегося в залоге; риск признания сделки недействительной по причине того, что не соблюдены существенные условия договора купли-продажи недвижимости.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, «в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным».

В ст. 8 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» закреплены основные сведения об объектах недвижимости (приложение №1). Также существенным условием договора купли-продажи недвижимости являются сведения о цене имущества, в противном случае договор считается незаключенным (ст. 555 Гражданский кодекс РФ). В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации. Это означает, что покупатель становится собственником недвижимости (например, квартиры) не с момента передачи денег продавцу недвижимости, не с момента подписания договора купли-продажи, а с момента внесения записей о договоре продажи недвижимости в Единый государственный реестр прав и получения Свидетельства о праве собственности.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», «Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из: 1) реестра объектов недвижимости; 2) реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества; 3) реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, границах публичных сервитутов, границах территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий; 4) реестровых дел; 5) кадастровых карт; 6) книг учета документов».

Зарегистрировать право собственности на недвижимость можно одним из следующих способов: в отделении Росреестра или филиале кадастровой палаты; в многофункциональном центре; выездное обслуживание; электронная подача документом; почтовое отправление. Постановка на государственный кадастровый учет осуществляется без взимания платы с заявителя. За осуществление государственной регистрации прав предусмотрена государственная пошлина. С физических лиц она составляет 2000 рублей, с юридических лиц 22 000 рублей.

Для государственной регистрации прав необходимы следующие документы: -заявление об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав; -правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт на помещение, если сведения об объекте недвижимости отсутствуют в государственном кадастре недвижимости.

  • если продавцом выступает одно лицо, состоящее в браке, то в таком случае необходимо заверить у нотариуса согласие второго супруга.
  • существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Помимо этого, если покупается, так называемая, «вторичка», то необходимо собрать дополнительные документы, чтобы максимально обезопасить себя от последующих правовых последствий. К дополнительным документам относятся:

  • выписка из домовой книги, содержащей сведения о лицах ранее прописанных в квартире;
  • справку из бухгалтерии управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • технический паспорт БТИ на помещение сроком выдачи не более года;
  • выписку из реестра прав на недвижимое имущество о наличии возможных обременений;
  • документы, подтверждающие дееспособность продавца.

После этого, проводится государственная регистрация прав в следующем порядке:

  • прием документов, необходимых для государственной регистрации прав, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;
  • правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
  • установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
  • внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
  • совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений (свидетельств) о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации и выдачи Свидетельства. Регистрация прав осуществляется от 5 до 12 рабочих дней при отсутствии каких-либо противоречий. Важно отметить, что передача недвижимого имущества должна сопровождаться передаточным актом или иным документом о передаче, которые подписывается сторонами.

Таким образом, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, что прямо предусмотрено гражданским законодательством (ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, можно предъявить в суд требование о государственной регистрации перехода права собственности. Для этого, целесообразно обратится к квалифицированным юристам Московской коллегии юристов «Союз».